Arrivant à Warnley, Joe Lampton comprend vite qu'il est dans un fief de la famille Brown. Petit fonctionnaire, il partage avec un de ses amis une chambre dans le quartier aristocratique de la haute ville. Au hasard de répétition de théâtre amateur, il rencontre Susan Brown, la riche héritière, et une Française, Alice, dont il devient l'amant malgré la jalousie du mari. Cela ne l'empêche pas de se servir de Susan pour monter dans l'échelle sociale.

 Celle-ci aime vraiment Joe et se laisse facilement séduire, si bien que M. Brown doit intervenir, proposant à Joe une situation intéressante loin de Warnley, puis une grosse somme d'argent. Cependant, Susan attend un enfant et Brown est bien obligé d'accepter son mariage. II y met comme condition la rupture immédiate avec Alice.

 Désespérée, Alice est la victime, sans doute volontaire, d'un accident d'auto. Joe, qui n'a cessé de l'aimer, prend possession de ses énormes bureaux et se marie avec Susan, le cœur rempli du souvenir d'Alice.